Коммерческая недвижимость

С учетом криминальной ситуации в стране, а также роста преступлений в сфере хищений чужого имущества, из которых отдельной строкой можно выделить преступления, связанные с противоправным проявлением в отношении имущества и арендаторов помещений, представляется необходимым решение вопроса об организации комплексных мероприятий в сфере защиты имущества.
Развитие коммерческой недвижимости повлекло за собой и соответствующее развитие систем безопасности, структурированных таким образом, чтобы достичь наибольшего эффекта для защиты имущества собственников.

Клининг — это профессиональная уборка силами специализированных компаний.
Однако чтобы лучше разобраться с тем, что такое клининг, приведем простой пример. На этапе становления стандартов клининговой службы в управляющей компании Весаг был проведен следующий эксперимент, определяющий критерии качества уборки. Несколько человек были приглашены в только что убранный офисный блок, чтобы оценить, насколько чисто в помещении. На вопрос «Чисто ли в офисе?» большинство людей отвечало «вроде бы, да». Когда на следующем этапе опрашиваемых просили уточнить, насколько чисто в офисе, чисты ли стены, потолок и пол, «респонденты» стали более тщательно осматривать мебель, проводить руками по поверхностям. После такой проверки многие пожелали уточнить, можно ли считать чистым целое, если, например, грязный потолок? И бывают ли какие-либо договоренности со службой клининга поэтому поводу? Этот опыт подтверждает вывод о том, что чистота — понятие сугубо субъективное, а клининг может проводиться по стандартам и являться предметом договоренности сторон. Клининг — одна из важнейших составляющих эксплуатации, которая позволяет сохранить не только материалы и оборудование, но и здоровье работающих в офисе людей.

Основной задачей эксплуатирующей компании являются обеспечение сохранности, надлежащего технического состояния и постоянной эксплуатационной пригодности строительных конструкций объектов недвижимости, их инженерных систем (водопровода, канализации, отопления, вентиляции и др.).

Программа технической эксплуатации
Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.
На его основе управляющая/эксплуатирующая компания планирует и руководит деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов, представленных ниже.
1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.
2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования.

Служба администрирования управляющей/эксплуатирующей компании организует и контролирует все рабочие процессы, происходящие на объекте, регулирует от ношения: собственник — управляющий — арендатор.
Вся деятельность службы администрирования проходит в соответствии с сервис-планом. Функции службы администрирования можно рассмотреть на примере санктпетербургской компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости».
Структура службы администрирования наглядно представлена на примерах торгового комплекса и бизнес - центра.
Управляющий объектом подчиняется непосредственно руководителю службы администрирования управляющей/эксплуатирующей компании. От опыта и профессионализма управляющего во многом зависит «жизнь» объекта. Он — координатор всех служб. Его деятельность на объекте зависит от тех полномочий, которые собственник предоставил компании. Во всех случаях администрирование управляющей компании и иногда — расширенное администрирование эксплуатирующей компании включает в себя работу с арендаторами.

Прием и ввод в эксплуатацию объектов осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 г. №105 «О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов», СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», Положением «О приемке и вводе в эксплуатацию законченных строительством объектов , другими нормативными документами региональных и местных органов власти.
На практике управляющая/эксплуатирующая компания приходит на объект на разных стадиях готовности последнего. Рассмотрим некоторые из вариантов развития событий с участием такой компании.

Профессионализация управления инженерной и социальной инфраструктурой объекта как единого комплекса привела к появлению на отечественном рынке труда новых специалистов, которых в развитых странах называют «фасилити (Facility) менеджерами»

При осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства и объект капитального строительства для реконструкции или капитального ремонта, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство (ст. 52 ГК).
При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Законодательно установлено, что основным правовым документом, регулирующим взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности, является договор (контракт) между ними. Заключение договора, вы бор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, не противоречащих законодательству РФ, является исключительной компетенцией участников инвестиционного процесса. Не допускается вмешательство государственных органов и должностных лиц в осуществление договорных отношений, выходящее за пределы их компетенции.

Данный материал подготовлен по методикам и положениям организации и проведения подрядных торгов, проектанта выпущенных большой серией, а также на собственном опыте автора. Статья не может заменить весь объем справочной информации, а описывает принципиальные положения проведения тендеров, опираясь на «Положение о подрядных торгах в Российской Федерации». Положение обязательно при проведении подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд. В остальных случаях заказчик может принять решение о проведении подрядных торгов в порядке, установленном Положением, или в другом порядке.

Можно перенести общие принципы подбора подрядчика-проектанта на подбор подрядчика-строителя. Понятно, что творческая составляющая не является важной в данном случае. Исключительное значение имеет опыт совместных, успешно выполненных работ. Однако иногда появляется необходимость поиска новых хозяйственных отношений: например, при загруженности традиционного подрядчика или при необходимости корректировать цены подрядных работ.