Коммерческая недвижимость

Цель работы — четко позиционировать объект в рамках выбранного направления развития, обосновать его доходные характеристики.
Документ определяет, как правило, специализацию и уровень (класс) будущего объекта, его целевую аудиторию.

Этот документ обосновывает ценообразование и формирует предпосылки для создания архитектурной концепции объекта.
Торговые помещения отличаются от большинства остальных помещений тем, что для них важным является то, сколько людей (покупателей) и какого уровня благосостояния приходят в них ежедневно. При выборе посещения того или иного торгового помещения покупатели всегда обосновывают свой выбор тем, какого качества и в каком объеме товары и услуги он может получить/приобрести в том или ином торговом центре.

Потребности посетителей торговых помещений раньше ограничивались исключительно покупками необходимых им товаров. Но свой бюджет граждане распределяют не только на покупки, но и на развлечения. Исследования показывают, что чем выше доход семьи, тем меньшая часть ее бюджета тратится на товары первой необходимости.

Цель работы — определить наилучшее применение имеющемуся в распоряжении собственника / девелопера объекту (земельному участку, зданию). Иногда его называют Отчет о наилучшем и наиболее эффективном использовании.

В целом, если отчет изготовлен качественно, он уже дает полное представление о том, в каком направлении стоит развивать объект. В этом отчете анализируется окружение объекта (или земельного участка), доступность транспортная и/или пешеходная, разрабатывается финансовая модель и исследуется доходность объекта, проводится краткая юридическая экспертиза правоустанавливающих документов. Доходность просчитывается по всем реалистичным вариантам использования. После этого результаты расчетов сравниваются, и выбирается тот вариант, чистая приведенная стоимость которого выше, чем у других вариантов.

Процесс выбора участка обычно начинается на уровне основного рынка. Целью этого анализа является определение наилучшего участка для конкретного использования.
В процессе анализа, в частности, необходимо:
- определить цель клиента/ критерии местоположения анализа участка;
- определить рейтинг критериев;
- изучить экономическое положение на основном рынке,
- определить, существует ли невосполненный спрос;
- определить интересующие местоположения и конкретные участки в этих местоположениях;
- выполнить технический анализ местоположения участка;
- выполнить функциональный анализ местоположения участка;
- выбрать наилучший участок на основании критериев местоположения участка;
- убедиться, что конкретное использование этого участка реализуемо с финансовой точки зрения.

Понятие «наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает такое использование, которое из всех физически осуществимых, рациональных, юридически допустимых, финансово приемлемых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость объекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования участка следующим критериям:....

Функциональные аспекты также важны для всех типов анализа реализуемости как при выборе участка, так и при определении его наилучшего использования.
Рассмотрим основные элементы функциональной реализуемости, которые следует проанализировать.
Престижность и близость к центрам:
- престижность района и улицы;
- удаленность от центра города, центров локального влияния и деловой активности;
- зона градостроительной ценности;
- близость к транспортным магистралям и пешеходным зонам, характеристики прилегающих трасс и улиц;
- удаленность от ближайших станций метрополитена, наличие маршрутов общественного транспорта;
- интенсивность транспортных и пешеходных потоков;
- видимость с улицы, наличие парковочного пространства и пр.

При выборе участка критерий технической пригодности определяет, какие участки можно исключить, а какие рассматривать более подробно.
При анализе наилучшего использования технический анализ определяет возможное использование определенного участка.
К основным параметрам участка, которые следует проанализировать, относятся физические ограничения и регулирующие требования.

Анализ местоположения и анализ участка тесно связаны. Анализ участка проводится в соответствии с характеристиками участка как такового. Анализ местоположения апеллирует к району вокруг участка.

Определение невосполненного спроса — конечная цель анализа реализуемости сделки на рынке. Это инструмент, с помощью которого определяются существующие и потенциальные возможности рынка. Невосполненный спрос существует тогда, когда спрос превышает предложение больше, чем на величину естественного недоиспользования.

С понятиями спроса, предложения, недоиспользования и поглощения неразрывно связано понятие «рыночного равновесия «. Рынок, находящийся в равновесии — это рынок, на котором фактические ставки аренды не растут и не падают, за исключением инфляционного изменения.

Когда рынок находится в равновесии, рост предложения должен быть в точности таким, чтобы удовлетворить рост спроса до уровня естественного недоиспользования.

Поглощение — это суммарный фонд данного типа не движимости, который заполняется в течение определенного периода времени, как правило, года.